Leistungen für Partner im Überblick

Im Rahmen der Bauüberwachung gehört das systematische Mängelmanagement zu den zentralen Leistungen: Es umfasst das Erfassen, Rügen und Dokumentieren aller Baumängel sowie die Koordination ihrer Beseitigung. Dabei greifen rechtliche Rahmenbedingungen: Nach §13 VOB/B müssen Leistungen spätestens bei der Abnahme „frei von Sachmängeln“ sein. Praktisch bedeutet dies, dass der Bauherr regelmäßig Mängelanzeige und -rüge gegenüber dem Auftragnehmer erheben muss, um Ansprüche nicht zu verlieren. Die Baurevision überwacht die Nachbesserungstermine und erstellt Mängelprotokolle, die als verbindliche Nachweisgrundlage dienen. Eine enge Abstimmung mit den Nachunternehmern der Baugewerke ist essentiell, um hohe Folgekosten zu vermeiden.

Das Nachtragsmanagement (Claim Management) stellt sicher, dass Änderungsvorgänge (z.B. zusätzliche Leistungen, geänderte Baumaterialien oder Ausführungsmethoden) frühzeitig erkannt und bewertet werden. Jeder Nachtrag wird dokumentiert, hinsichtlich Aufwand und Vertrag geprüft und mit dem Auftragnehmer verhandelt. Ziel ist ein eindeutiger Abschluss aller Abweichungen von der ursprünglichen Planung – dies beugt späteren Streitigkeiten oder Haftungsfällen vor. Für Generalunternehmer und Bauherren sind diese Leistungen entscheidend, um Bauzeit- und Kostenrisiken zu kontrollieren. FM-Dienstleister profitieren hiervon, weil bei Projektübergabe die Anzahl noch offener Mängel minimiert wird, und Investoren erhalten Sicherheit über die Endkosten und den Wert der Immobilie.

Vor oder während der Bauphase führen Investoren und Projektentwickler häufig eine technische Due Diligence (TDD) durch. Diese umfassende Prüfung bewertet den Zustand und die wirtschaftlichen Risiken eines Bauprojekts oder Bestandsgebäudes. Zu den typischen Leistungen zählen: Sichtung aller Plan- und Vertragsunterlagen, Begehung der Bestands- oder Baustelle, Analyse von Bausubstanz und technischer Gebäudeausrüstung (TGA) sowie Einschätzungen von Brandschutz, Energieeffizienz, Schallschutz und Umweltaspekten. Dabei werden insbesondere die „Stärken und Schwächen“ des Objekts ermittelt, um Investitionsbedarfe (CAPEX) und Instandhaltungsrückstände abzuschätzen. Auch Standortfaktoren und Nutzungspotenziale (Flächen- und Mietraumüberprüfungen) werden plausibilisiert. So führt TÜV Rheinland als Beispiel eine Flächenprüfung durch: Dabei wird z.B. die Vollständigkeit von Bauantragsplänen, Flächenangaben (Brutto-/Nutzflächen) und deren Plausibilität hinsichtlich der Nutzeranforderungen verifiziert.

Die TDD liefert so eine neutrale Gesamtbeurteilung: Sie zeigt mögliche „Deal-Breaker“ auf und gibt einen klaren Überblick über notwendige Modernisierungskosten und Risiken. Für Investoren ist dies die Grundlage zur Kaufpreisfindung und Finanzierung. Projektentwickler gewinnen Sicherheit bei der Projektplanung und können Entwicklungen (z.B. energetische Sanierungen) antizipieren. Auch FM-Dienstleister nutzen TDD-Ergebnisse, um spätere Betriebskosten und Instandhaltungsstrategien besser prognostizieren zu können. Die Leistungen der TDD unterstützen somit eine langfristig tragfähige Investitions- und Budgetentscheidung.

Ein zentrales Thema in der Baurevision ist die Dokumentationsprüfung aller projektbezogenen Unterlagen. Vor Abschluss des Bauprojekts werden alle Planungs- und Ausführungsdokumente, Prüf- und Abnahmeprotokolle sowie Wartungs- und Garantieunterlagen systematisch kontrolliert. Ziel ist die Vollständigkeit der sogenannten Revisionsunterlagen, die üblicherweise für eine rechtsverbindliche Bauabnahme und einen rechtssicheren Betrieb erforderlich sind. Dies umfasst beispielsweise Herstellungs- und Prüfberichte zu Materialqualitäten, Protokolle elektrischer Messungen, Dichtigkeitsnachweise von Installationen und Übergabeprotokolle für erzeugte Gebäudeautomation.

Für FM-Dienstleister ist die Dokumentenprüfung besonders wichtig: Sie bildet die Basis für ein effektives Instandhaltungs- und Betriebsmanagement nach Inbetriebnahme. Nach DIN 18299 bzw. VOB sind Auftragnehmer zwar zur Dokumentation verpflichtet; in der Praxis muss aber häufig nachträglich Lücken geschlossen werden. Die Baurevision prüft daher z.B. Übereinstimmung von Ausführungsunterlagen mit Planständen und beanstandet fehlende oder fehlerhafte Einträge. Liegt alles vollständig vor, kann ein Betreiberhandbuch erstellt werden, das etwa Wartungspläne, Garantien und Versicherungsnachweise enthält. Auch für Investorenseite ist das Revisionspaket ein Wertfaktor: Es reduziert das Risiko verborgener Mängel und vereinfacht spätere Transaktionen.

Zur Qualitätssicherung zählen Plausibilitätsanalysen wesentlicher Projektparameter. Hierzu gehören beispielsweise die Gegenüberstellung von Soll- und Ist-Kosten, Flächenprüfungen und Terminvergleiche. Auf Kostenseite stellt die Baurevision sicher, dass die abgerechneten Bau- und Planungskosten mit den vertraglich vereinbarten Positionen übereinstimmen (z.B. nach den DIN 276-Kostengruppen). Die DIN 276 definiert ein einheitliches Kostengliederungssystem und hat – wie es heißt – zum Ziel, Bauprojekte „wirtschaftlich, kostentransparent und kostensicher“ zu realisieren. In der Praxis wird ein frühzeitiger Soll-Ist-Vergleich eingerichtet: Abweichungen werden analysiert und bei Bedarf Nachträge korrigiert oder Budgetreserven aktiviert. Eine strukturierte Kostenkontrolle nach DIN 276 ist damit Grundlage für alle Beteiligten.

Auch die Flächenüberprüfung gilt als Standardleistung. Hier wird z.B. hinterfragt, ob die bezifferten Brutto- und Mietflächen den behördlichen Angaben und Planunterlagen entsprechen. Eine unerwartet hohe Differenz kann auf Planungsfehler oder Falschberechnungen hinweisen und erfordert Gegensteuerung (Neuvermessung, Flächenersatz etc.).

Schließlich überprüft die Baurevision die Terminplanung (z.B. Bauzeitenplan) auf Realisierbarkeit und Abweichungen. In umfangreichen Bauprojekten werden Planungs- und Bauzeiten phasenweise überprüft – häufig mithilfe von Termincontrolling-Methoden wie Earned-Value-Analysen oder Meilenstein-Tracking. Termindaten aus dem Baustellen-Management werden fortlaufend abgeglichen. Verzögerungen und deren Ursachen werden analysiert: Dies schützt die Partner (Bauherr, GU, Finanzier) vor Kostensteigerungen und verzögertem Betriebsbeginn.

• Generalunternehmer (GU) bzw. Bauleitung: Fokus auf Ausführungskontrolle, Plan- und Vertragsprüfung. Der GU profitiert von einem präzisen Mängelmanagement (Vermeidung von Regressen) und frühzeitiger Qualitätssicherung, um kosten- und terminüberschreitende Risiken zu minimieren.

• Facility-Management-Dienstleister: Schwerpunkt auf Dokumentation, Schnittstellenmanagement und Inbetriebnahme. Ein FM-Dienstleister stellt sicher, dass nach Fertigstellung alle Anlagenunterlagen, Wartungshandbücher und Garantien bereitstehen. Er übernimmt oft die Endabnahme (Übergabe) und legt den Grundstein für einen geregelten Betrieb.

• Investoren: Prüfung der Wirtschaftlichkeit und der projektinternen Prozesse. Für Investoren liefert die Baurevision eine detaillierte technische Due Diligence mit Investitions- und Risikoanalyse (z.B. CAPEX-Bedarf), die bei Kaufentscheidungen oder Refinanzierungen ausschlaggebend ist. Zudem werden Nachhaltigkeitsaspekte (Energieeinsparverordnung, Zertifizierungspotenziale) beurteilt.

• Projektentwickler: Nutzen Revisionsergebnisse für Projektsteuerung und Risikomanagement. Frühzeitige Mängel- und Kostenkontrollen helfen, die Projektparameter (Kosten, Termine, Qualität) zu sichern und gegenüber Investoren oder Banken nachweisbar zu machen.